Какие документы должны быть при сдаче квартиры в аренду

Содержание
  1. Регистрация договора аренды квартиры: порядок и куда обращаться
  2. Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой
  3. Чем грозит отсутствие регистрации договора
  4. Куда обращаться за регистрацией договора
  5. Какие документы понадобятся
  6. Порядок действий
  7. Важные моменты
  8. Порядок сдачи квартиры в аренду: помощь адвоката
  9. Порядок сдачи квартиры в аренду
  10. Как проверить документы при аренде квартиры?
  11. Как правильно составить договор аренды квартиры?
  12. Как оформить передачу жилого помещения?
  13. Взыскание по договору аренды квартиры
  14. Как платить налог за сдачу жилья?
  15. Расторжение договора аренды квартиры
  16. Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?
  17. Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?
  18. Доход
  19. Налоги
  20. Взаимоотношения с налоговыми органами
  21. Не только вред, но и польза
  22. Прочие расходы
  23. Согласование аренды
  24. Какой договор выбрать?
  25. Детали договора
  26. Как правильно сдать квартиру в аренду?
  27. Шаг 1-ый: подготовка жилого помещения
  28. Шаг 2-ой: поиск арендодателя
  29. Шаг 3-ий: составление контракта найма
  30. Шаг 4-ый: создание описи имущества
  31. Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилища
  32. Нелегальная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата
  33. Регистрация по месту пребывания
  34. Расторжение контракта найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?
  35. В заключение

Регистрация договора аренды квартиры: порядок и куда обращаться

Какие документы должны быть при сдаче квартиры в аренду

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер.  Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным.

Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ.

Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%).  Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований.  Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет.

И именно долгосрочный договор  надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок.

 В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН.  Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки.

Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ).

Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией.  А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
  1. Заполнить и подписать договор.
  2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
  3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
  4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

  • если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
  • в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Подробнее узнать про договор аренды, его образец, а также выгодно ли сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-registraciya-dogovora.html

Порядок сдачи квартиры в аренду: помощь адвоката

Какие документы должны быть при сдаче квартиры в аренду

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» не только поможет Вам в вопросах аренды жилого помещения, но и решит иную спорную ситуацию: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок сдачи квартиры в аренду

   Передача квартиры в аренду всегда связана с определенными рисками. Существуют потенциальные опасности в виде неблагонадежных арендаторов, споров с налоговой, необходимости взыскания убытков, отстаивания своих прав в суде и т. д. Для того чтобы минимизировать риски от аренды следует предусматривать их заблаговременно.

Кратко порядок сдачи квартиры в аренду должен выглядеть следующим образом:

  1. Подготовка правоустанавливающих документов на квартиру. Пакет документов, подтверждающий право собственности, потребуется при составлении договора аренды, а также в случае, если его запросит для ознакомления арендатор
  2. Выбор способа уплаты налогов. Доходы, получаемые с аренды квартиры, подлежат налогообложению. Налог можно уплачивать как физическое лицо, ИП или же приобрести патент для сдачи квартиры в аренду
  3. Поиск претендентов на аренду квартиры. Существует три основных способа поиска арендаторов. Первый – это опрос друзей, родственников, коллег о том, не желает ли кто-либо арендовать помещение. Второй способ связан с изучением объявлений в газетах или сети Интернет о съеме квартиры. Третий способ заключается в подаче объявления о намерении сдать квартиру в аренду
  4. Заключение договора аренды. Следует помнить, что при сроке аренды более года обременение на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в Росреестре
  5. Передача квартиры арендатору. При передаче квартиры арендатору в отдельном акте указывается имеющееся в квартире имущество и его состояние.

Как проверить документы при аренде квартиры?

   Документы при аренде квартиры можно проверить самостоятельно. Пристальное внимание следует обратить на:

  • документы, подтверждающие право собственности
  • документы, подтверждающие личность собственника или собственников
  • квитанции об оплате коммунальных услуг

   Все вышеперечисленные документы должны быть предоставлены в оригиналах.

Право собственности на квартиру может быть подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), представленной на бумаге или в электронной форме.

Данная выписка содержит сведения об основных характеристиках недвижимости. По кадастровому номеру и адресу объекта с помощью сайта Росреестра несложно установить собственников квартиры.

   Личность собственника подтверждает паспорт. Здесь важно сверить данные паспорта и внесенные в договор данные арендодателя. Договор должен быть подписан именно собственником или лицом, имеющим нотариальную доверенность на подписание договора аренды.

   Квитанции об уплате коммунальных услуг следует проверить на наличие задолженности. Сделать это необходимо во избежание споров с арендодателем в будущем.

Как правильно составить договор аренды квартиры?

   При сдаче квартиры в аренду особое внимание следует уделить договору. Договор заключается в письменной форме (подробнее про составление договора с помощью нашего адвоката) и в нем должны быть отражены следующие основные моменты:

  • предмет. Предмет должен быть сформулирован так, чтобы было понятно, какое именно имущество и за какую сумму подлежит передаче в аренду
  • стороны договора. Указываются паспортные данные сторон, делаются ссылки на документы, подтверждающие право собственности арендодателя
  • срок действия. В договоре следует указывать на какой период помещение отдано в аренду. Договор аренды недвижимости не может превышать пять лет. В то же время, следует учитывать, что договоры, заключаемые на срок от одного года, подлежат регистрации в Росреестре
  • порядок оплаты. Указание способа и даты оплаты позволит избежать разногласий между сторонами
  • права и обязанности сторон. обязанность арендодателя передать имущество в установленный срок в пригодном для использования состоянии, а арендатора сохранить его. Права заключаются в предоставленной законом сторонам возможности требовать соблюдения условий заключенного договора
  • ответственность сторон. Данный пункт нацелен на добросовестность исполнения сторонами своих обязанностей
  • порядок расторжения. В договоре следует прописать при каких нарушениях он может быть досрочно расторгнут

   Дополнительно следует отметить, что недвижимое имущество передается в аренду только по передаточному акту.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

   Договор аренды квартиры, заключаемый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляют органы Росреестра. С заявлением о регистрации договора аренды необходимо обратиться в течение 30 дней со дня подписания договора сторонами.

   Договор будет считаться зарегистрированным, а правовые последствия – наступившими со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН. Процедура регистрации обычно занимает не более 10 дней.

ПОЛЕЗНО: если договор составляет вторая сторона, то закажите правовой анализ сделки у нашего адвоката, чтобы избежать рисков на будущее

Как оформить передачу жилого помещения?

   Передача квартиры в аренду оформляется актом. Акт приема-передачи необходим как арендодателю, так и нанимателю. Дело в том, что, как правило, квартира передается с мебелью, техникой и прочими бытовыми предметами. Их количество и целостность должна быть зафиксирована данным актом.

   Кроме того, сторонам следует указать и общее состояние передаваемого имущества – состояние стен, потолка, пола, обоев, сантехники и т. д. Составление акта приема-передачи, с одной стороны, позволяет обезопасить собственника от убытков в виде порчи имущества, с другой же стороны, дает нанимателю возможность подтвердить произведенные в квартире улучшения.

Взыскание по договору аренды квартиры

   Споры, связанные с договором аренды квартиры, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенный спор связан с невнесением платы за арендуемое помещение. В этом случае можно руководствоваться следующим алгоритмом:

  1. переговоры с арендатором. Причины отсутствия платы могут самые разные, в том числе и форс-мажор, поэтому, первое, что следует сделать, это узнать причину отсутствия периодичных платежей;
  2. направление претензии в адрес арендатора. На этом этапе спор часто прекращается. В претензии следует указать, что собственник квартиры вправе требовать не только суммы невнесенного платежа, но и неустойку за просрочку исполнения обязательства, а также компенсацию судебных расходов, в случае обращения в суд для разрешения спора;
  3. обращение в суд. С исковым заявлением в связи со спором по договору аренды следует обращаться в том случае, если переговоры и вручение претензии не привели к должному результату. В иске, помимо требования о взыскании задолженности по договору аренды, штрафных санкций и судебных расходов указывается также требование о досрочном расторжении договора.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по составлению иска о взыскании долга по аренде

Как платить налог за сдачу жилья?

   Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели.

Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %.

Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.

   Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.  Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.

   Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора аренды квартиры производится по следующим основаниям:

  • соглашение сторон
  • вступившее в законную силу решение суда
  • односторонний отказ от исполнения договора, если он предусмотрен законом или договором

   Если расторгнуть договор по соглашению сторон возможно не имея на то определенных причин, то для расторжения договора в суде по инициативе одной из сторон потребуются веские основания. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственник вправе досрочно расторгнуть соглашение в случае:

  • существенных нарушений условий договора
  • ухудшения вверенного имущества
  • невнесения арендной платы более двух раз подряд
  • отказа от проведения капитального ремонта в установленные сроки, если он является обязанностью арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе расторгнуть договор аренды квартиры в суде в случае:

  • непредоставления недвижимости в пользование
  • непроведения капитального ремонта
  • наличия препятствий пользования помещением
  • недвижимость оказалась непригодной для пользования

   По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно (подробнее про расторжение договора аренды досрочно на сайте АБ «Кацайлиди и партнеры»). Собственник же вправе расторгать договор досрочно только в случае существенных нарушений со стороны арендатора и если эти нарушения не были устранены в установленный срок.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu/

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Какие документы должны быть при сдаче квартиры в аренду

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходамикоммунальные платежистрахование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги.

Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале.

Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть.

Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ).

В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам.

Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье.

Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире».

Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Согласиевсех собственниковСогласие наймодателяСогласие всехчленов вашейсемьи,проживающих совместнос вамиСогласие соседей по квартире
Собственная квартираДа
Муниципальная квартираДаДа
Приватизированнаякомната вкоммунальнойквартиреДаДа
Неприватизированнаякомната вкоммунальнойквартиреДаДаДа
Комната в неприватизированной квартиреДаДа
Комната вприватизированнойквартиреДа

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается.

Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать.

Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Какие документы должны быть при сдаче квартиры в аренду

 Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Документы для аренды квартиры

Некие граждане обладают несколькими свободными либо временно свободными квартирами. Желая восполнить свои издержки на оплату коммунальных услуг, также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. В особенности нередко это наблюдается в больших городках Рф и, естественно, в столице.

К огорчению, многие собственники не знают, как верно сдать квартиру в аренду, избежать противных санкций в виде штрафов и при всем этом сберечь на налоговых выплатах. В этой статье мы побеседуем как раз об этом.

Также разглядим, какие документы для аренды квартиры непременно необходимо оформить, чтоб обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг 1-ый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду поначалу нужно приготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней издавна не выполнялись ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже дешевому косметическому ремонту ваша квартира станет смотреться более представительно. А означает, вы можете сдать ее на более прибыльных критериях.

Также нужно уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего грядущего арендатора от вероятных проблем, к примеру, замыкания проводки либо затопления соседей снизу. Если вы желаете прибыльно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортабельной для проживания.

Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми устройствами типа телека, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные либо ценные вещи, также документы из квартиры нужно забрать. После предварительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги.

По мере надобности отключите городской телефон либо междугороднюю связь.

Шаг 2-ой: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилища к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы сможете сделать это без помощи других либо обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некую плату либо даже безвозмездно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов).

Дайте объявление на специализированных веб-сайтах в сети веб, также расположите его в газеты. Как вы отыщите потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все аспекты и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению нужных документов.

Принципиально: документы может подписывать только собственник — тот, кто обладает жильем на праве принадлежности, либо тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 3-ий: составление контракта найма

Как верно сдать квартиру в аренду? Нужно непременно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, контракт найма жилого помещения. В этом случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать контракт аренды.

При всем этом непринципиально, на какой срок вы планируете сдать жилище: на год либо на одни день — нужно в любом случае составить документ. Не составит труда отыскать эталоны стандартных договоров, в каких прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора.

Вы сможете пользоваться схожим готовым прототипом и дополнить теми пт, которые посчитаете необходимыми.

Не считая обозначения предмета контракта (предоставление во владение и использование свободное жилое помещение, применимое для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и других принципиальных общих положений, вы сможете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, к примеру:

  • обеспечение сохранности жилого помещения;
  • поддержание квартиры в соответствующем состоянии;
  • воплощение текущего ремонта всех поломок и дефектов, появившихся в период использования помещением за собственный счет;
  • самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре непременно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Принципиально: контракт найма сроком наименее года не подлежит гос регистрации. Рекомендуем вам нотариально заверить контракт.

Шаг 4-ый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в использование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в обычный письменной форме.

При всем этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в 2-ух экземплярах, как и контракт найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить корректность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта.

Сейчас вы понимаете, как без помощи других составить с арендатором опись имущества и контракт аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилища

Зная, как верно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от суровых проблем с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что хоть какое физическое лицо, получающее доход, непременно должно заплатить налог. Периодическая сдача квартиры в аренду при постоянном получении арендной платы равняется к персональному предпринимательству.

И в данном случае владелец квартиры должен будет платить налог. Его ставка варьируется в границах от 13% до 30% для налогоплательщиков с различным статусом. Тем, кто повсевременно проживает на местности РФ, другими словами резидентам, нужно будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, живущих на местности РФ наименее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%.

Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При всем этом для исчисления суммы налоговой базы за предшествующий год нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В данном случае налоговый вычет будет составлять 6% от приобретенного дохода.

Изберите себе более подходящий метод налогообложения и подавайте декларацию впору.

Нелегальная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям необходимо знать последующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предугадывает разные меры наказания. Неуплата налогов тянет за собой суровый штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы.

За нарушение закона может быть пришествие и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и поболее трибунал может назначить не только лишь большой штраф в 300 тыс. руб., да и лишение свободы сроком до 1-го года.

Не стоит мыслить, что налоговая служба никак не выяснит о вашей нелегальной предпринимательской деятельности. Всегда существует возможность того, что ваши соседи, к примеру, недовольные вашими гулкими квартирантами, посетуют участковому либо впрямую в ФНС.

Потому советуем вам исполнять свои налоговые обязательства впору. Тем вы обезопасите себя от вероятных проблем с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок выше 90 дней, ему нужно оформлять регистрацию по месту пребывания (по другому — временную прописку).

Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, также контракт найма жилого помещения.

Если не произвести временную регистрацию впору, не только лишь квартиросъемщику, да и обладателю жилища угрожает штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение контракта найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

По мере надобности контракт найма можно расторгнуть заблаговременно. Лучше, чтоб условия его расторжения были заблаговременно прописаны в тексте документа. Если такового пт в договоре не предвидено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом.

Если арендатор является физическим лицом, он может без указания обстоятельств аннулировать контракт и высвободить жилое помещение, уведомив арендодателя заблаговременно, за три месяца.

Владелец принадлежности может расторгнуть контракт, имеющий срок, в однобоком порядке только в случае невнесения арендной платы либо ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния.

Если арендатор является юридическим лицом, договорные дела могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их критерий. Контракт найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до конкретного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду необходимо учесть многие аспекты. Как верно сдать квартиру в аренду? Для начала необходимо правильно составить контракт, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие принципиальные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения.

Не считая контракта, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Принципиально держать в голове, что легитимная сдача квартиры в аренду подразумевает неотклонимую уплату налога. Его сумма исчисляется согласно раз в год подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога угрожает суровыми неприятностями.

Источник: https://sovetik.club/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/

О вашем праве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: