Бизнес план по введениию управляющей компани

Содержание
  1. Бизнес план создания управляющей компании УК в сфере ЖКХ и комунальных услуг с примерами открытия, готовый образец с пошаговой инструкцией
  2. Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация
  3. Какие условия и требования для получения лицензии?
  4. Аренда помещения и ее стоимость
  5. Какое оборудование необходимо приобрести?
  6. Подбор персонала и оплата труда
  7. Маркетинговый план для управляющей компании
  8. Как создать сайт для управляющей компании?
  9. Рентабельность бизнеса в управляющей компании
  10. Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса — Право на vc.ru
  11. На что обратить внимание, включая управляющую компанию в юридическую модель бизнеса
  12. Деловой целью привлечения УК могут стать любые изменения в бизнесе
  13. Правила хорошего тона
  14. Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция
  15. Порядок действий по созданию УК
  16. Законодательные документы, регламентирующие открытие УК
  17. Необходимые документы
  18. Процедура получения лицензии
  19. Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица
  20. Структура управляющей компании
  21. Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
  22. Затраты
  23. Рентабельность управляющей компании
  24. Что требуется для получения в управление МКД
  25. Заявка на участие в конкурсе
  26. Что делать после получения дома в управление
  27. Создание управляющей компании с нуля: особенности работы в сфере ЖКХ и открытия собственного дела
  28. Что такое УК?
  29. Кто может открыть управляющую компанию
  30. Документация для открытия
  31. Что нужно кроме документации?
  32. Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция
  33. Как привлечь клиентов
  34. Рентабельность управляющей компании, как бизнеса
  35. Можно ли купить готовый бизнес?

Бизнес план создания управляющей компании УК в сфере ЖКХ и комунальных услуг с примерами открытия, готовый образец с пошаговой инструкцией

Бизнес план по введениию управляющей компани

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом  потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

  • заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
  • устав управляющей компании;
  • протокол заседания о создании компании;
  • договор учредителя;
  • постановление о назначении директора организации;
  • договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

  • обновленный устав организации;
  • заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
  • протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет.

Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается).

Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование  управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

  • невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
  • у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

70х500=35000 рублей

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение  условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

  • компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
  • офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
  • если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

  • директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
  • ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
  • бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
  • диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
  • сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
  • электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
  • дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
  • юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

  • управлении изменениями в компании;
  • управлении развитием структуры и ее деятельности;
  • единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Как создать сайт для управляющей компании?

Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно.  Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.

Рентабельность бизнеса в управляющей компании

Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

МесяцВыручкаРасходыПеречень доходов управляющей компании
Июль50 тыс. руб.80 тыс. руб.0
Август80 тыс. руб.80 тыс. руб.0
Сентябрь110 тыс. руб.90 тыс. руб.20 тыс. руб.
Октябрь145 тыс. руб.104 тыс. руб.41 тыс. руб.
Ноябрь180 тыс. руб.115 тыс. руб.65 тыс. руб.
Декабрь250 тыс. руб.150 тыс. руб.100 тыс. руб.
Январь125 тыс. руб.100 тыс. руб.25 тыс. руб.
Февраль175 тыс. руб.112 тыс. руб.63 тыс. руб.
Марь280 тыс. руб.165 тыс. руб.115 тыс. руб.
Апрель270 тыс. руб.160 тыс. руб.110 тыс. руб.
Май310 тыс. руб.175 тыс. руб.135 тыс. руб.
Июнь300 тыс. руб.172 тыс. руб.128 тыс. руб.

Далее производится суммирование чистой прибыли:

0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли

Конечные итоги рассчитывают по формуле:

805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца

Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти

При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта.

Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы.

Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.

Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.

В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.

Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.

Источник: https://BusinessXXL.ru/upravlyayushaya-kompaniya/

Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса — Право на vc.ru

Бизнес план по введениию управляющей компани

При построении группы компаний всегда возникает вопрос – что делать с общими, управленческими функциями: бухгалтерскими, финансовыми, юридическими и т.п.

Как правило, все они сосредоточены в руках части ключевых сотрудников, разделить которых по нескольким субъектам невозможно. В 21% дел об искусственном дроблении бизнеса вставал вопрос наличия единого управленческого центра.

При этом в 72% из них этот факт положен в основу негативного для бизнеса решения суда.

На практике в таких случаях бизнес идет несколькими путями:

  1. устраивает сотрудника во все компании по совместительству;
  2. создает управляющую компанию (УК), которая оказывает весь комплекс управленческих/ бухгалтерских и т.п.

    услуг, и уже туда устраивает общий для бизнеса управленческий персонал.

  3. весь персонал остается в одной (как правило, основной операционной) организации и оказывает все те же управленческие услуги другим компаниям и ИП без юридического оформления.

Здесь и появляются печати всех субъектов, их отчетные документы на столе одного главного бухгалтера, а также оформленные на одних лиц доверенности и единое управление расчетными счетами без объяснения и возможности логического обоснования причин для этого. Если субъекты на разных режимах налогообложения, фактическое единое управление расценивается в качестве одного из доказательств искусственного дробления бизнеса.

Налоговые органы всегда анализируют реальную управленческую структуру бизнеса, и любое отклонение здесь от обычных отношений независимых субъектов будет обозначено ими в качестве признаков недобросовестности налогоплательщика.

Ключевой вывод по итогу анализа практики

  • юридическое оформление отношений по использованию услуг управленческого персонала обязательно. Когда есть договор с управляющей компанией, все сразу становится понятнее. Отношения между всеми субъектами в группе компаний должны носить рыночный характер. Невозможно объяснить, почему бухгалтер одной компании безвозмездно ведет учет еще у нескольких, указывает свой телефон для доступа к интернет-банку, либо почему у контрагентов одни представители в судах. Это в целом не соответствует обычаям делового оборота и противоречит целям предпринимательской деятельности;
  • наличие управляющей компании, как и взаимозависимость, – это не хорошо и не плохо. Итоговое решение зависит от доказательств самостоятельности и самодостаточности как управляющей компании, так управляемых ею субъектов группы. Поэтому общие представители и централизованное управление банковскими счетами в разных делах могут иметь противоположную оценку.

На что обратить внимание, включая управляющую компанию в юридическую модель бизнеса

А) первостепенная задача: выбор варианта оформления отношений с УК. Это либо договор на оказание соответствующего вида услуг (бухгалтерское, юридическое и т.п. обслуживание), либо договор о передаче управляющей компании функций единоличного исполнительного органа (ЕИО). Определяющее значение при выборе: реальный объем управленческих функций.

При этом очевидно, что передача функций ЕИО предполагает более тесную корпоративную связь между субъектами и их взаимозависимость. Если управляемых компаний несколько – вся группа компаний всем сразу видна. С другой стороны, если потребность в единоличном исполнительном органе объективна, то с необходимостью дополнительных услуг могут быть вопросы.

И здесь налоговый орган может анализировать их обоснованность.

Б) оформляя отношения по любому из вариантов, внимательно нужно подойти к тому объёму вопросов, который передается «на аутсорсинг».

Если управляющая компания определяет стратегию бизнеса, условия взаимодействия с контрагентами, формирует кадровый состав и финансовую политику «заказчика услуг», управляя еще и его расчетными счетами, возникает серьезный вопрос к самостоятельности управляемого лица.

Следствие подобных перегибов – признание всех субъектов искусственным дроблением, прикрывающим деятельность одного налогоплательщика. Суды оценивают самостоятельность и самодостаточность управляемых субъектов и реальность оказываемых услуг.

В) реальность отношений доказывается, в первую очередь, индивидуальной детализацией условий договора и должным подтверждением содержания и объема оказываемых услуг.

Например, суд согласился с налоговым органом о фиктивности договора на передачу функций ЕИО, поскольку «Акты носят формальный характер, идентичны по содержанию и не раскрывают содержание хозяйственных операций… Отчеты исполнителя составлены на основании представленных корпоративными отделами налогоплательщика данных о финансово-хозяйственной деятельности общества».

Фактический объем функционала сотрудников должен находить свое отражение в соответствующем договоре. Даже неформальный документооборот, имеющийся в бизнесе, но нашедший свою формализацию в качестве приложения к договору, уже демонстрирует реальность отношений и добросовестность сторон. Потому что так в действительности и есть.

Г) при совместительстве недопустимы явные перегибы, когда, например, сотрудник сразу трудоустроен и главным бухгалтером в компании-налогоплательщике, и как ИП оказывает услуги его подрядчику.

Распространенные ситуации совместительств в нескольких компаниях на спец.режимах всегда негативно воспринимаются налоговыми органами. Перегибом будет и включение в модель сразу двух взаимозависимых налогоплательщику компаний, выполняющих функции ЕИО и применяющих УСН.

Д) соблюдение финансовой дисциплины. Вознаграждение УК выплачивается частично или с большими задержками, по «мере финансовой возможности налогоплательщика». Допускать авансирование управляемых компаний не следует. Это явно свидетельствует об отсутствии рыночных отношений между субъектами и, как следствие, их подконтрольности друг другу.

Е) стоимость услуг управляющей компании должна соответствовать рыночному уровню. Как показывает судебная практика, УК на УСН пытаются использовать как интрумент налоговой экономии, переводя в её адрес значительную часть прибыли операционных компаний в виде вознаграждений.

Необоснованно высокий размер вознаграждения всегда привлекает внимание контролирующих органов и критически оценивается судом.

Несмотря на то, что управленческие услуги, как правило, носят индивидуализированный характер, по отдельности каждый вид услуг имеет свою более менее понятную стоимость на рынке.

Налоговый орган может даже провести экспертизу, подтверждающую завышение стоимости услуг управляющей компании. Поэтому отталкиваться в определении размера вознаграждения нужно от рыночных цен, опираясь, например, на прайсы сторонних профильных компаний.

Ж) важным моментом также является экономическая целесообразность договора с УК для компании. Особенно, если штат УК сформирован из бывших сотрудников налогоплательщика.

При этом в ходе проверки установлено, что функционал сотрудников налогоплательщика не изменился. Довольно сложно обосновать, почему компания вместо заработной платы бухгалтера в 30 тыс руб.

в месяц за аналогичный объем работы теперь платит 300 тысяч рублей УК, в которую этот бухгалтер перешел работать.

Очевидно, что этому должно быть экономическое объяснение. Возможно, теперь УК оказывает комплекс услуг, а не только ведет бухгалтерию и в совокупности для компании такое сотрудничество оказывается выгоднее. Кроме того, УК аналогичные услуги оказывает и третьим лицам. Хоть и эпизодически, но по сопоставимым ценам.

«Рост расходов налогоплательщика на 80,4% после заключения договора с управляющими компаниями» вряд ли свидетельствует об экономической целесообразности сотрудничества.

З) определяющий момент, как и в целом при построении группы компаний, как мы уже неоднократно обозначали – наличие деловой цели работы с УК.

В этой части необходимо подтвердить, с одной стороны, реальную необходимость в привлечении УК к деятельности налогоплательщика, с другой – самостоятельность и самодостаточность самой управляющей компании как отдельной предпринимательской единицы.

Деловой целью привлечения УК могут стать любые изменения в бизнесе

  • организационные (развитие франшизы и необходимость контроля за франчайзи, большое количество обособленных подразделений и т.д.);
  • развитие нового направления, в котором текущие сотрудники компании не совсем компетентны;
  • заключение сложного в управлении договора (например, договора простого товарищества), что требует более квалифицированного контроля и обслуживания.

Договор с УК не должен носить фиктивный характер (почти в 20% дел отношения с УК были просто «нарисованы»). Все ее услуги, несмотря на кажущуюся их невещественность, можно «пощупать и проверить».

Для УК весомым признаком самостоятельности является оказание услуг не только в рамках своего холдинга, но и третьим лицам, никак с ним не связанным. Это явно демонстрирует профессиональный характер её деятельности.

В целом анализ практики показывает, что само по себе наличие фактически единого управления или оформленной управляющей компании в бизнесе носит нейтральный характер.

Нельзя, только опираясь на данный факт, говорить об отсутствии деловой цели и искусственном дроблении бизнеса.

Во всех делах такой довод используется в совокупности с другими при доказывании фактов несамостоятельности субъектов, отсутствия деловой цели обособления каждого из них.

Так, налогоплательщик отстоял свою правоту, ссылаясь на экономическую эффективность параллельного существования нескольких компаний на УСН в сфере обслуживания жилого фонда.

Как отметил суд: «принятие управленческих и бухгалтерских решений одними и теми же лицами налогоплательщика и его взаимозависимых лиц само по себе не может свидетельствовать об отсутствии экономической самостоятельности». И даже управление расчетными счетами и сдачу отчетности с одного IP-адреса счел несостоятельным доводом.

А совместительство управленческого персонала оценил так: «наличие трудовой деятельности по совместительству вовсе не означает совпадения должностных обязанностей, т.к. сотрудники, трудоустроенные таким образом, разграничивают свои обязанности в различных организациях».

Правила хорошего тона

  1. Детальная формализация отношений и своевременное оформление первичных документов, подтверждающих объем оказанных услуг и их стоимость.
  2. Соблюдение финансовой дисциплины: пунктуальность в оплате услуг, отсутствие авансирования и задолженностей.
  3. Минимизация количества совместителей.
  4. Экономическое обоснование целесообразности взаимоотношений.
  5. Юридическое закрепление полномочий сотрудников в соответствии с реальным положением дел.

Источник: https://vc.ru/legal/103528-pravila-horoshego-tona-sozdaniya-upravlyayushchey-kompanii-dlya-biznesa

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Бизнес план по введениию управляющей компани

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Создание управляющей компании с нуля: особенности работы в сфере ЖКХ и открытия собственного дела

Бизнес план по введениию управляющей компани

Бизнес юрист > Открытие бизнеса > Создание управляющей компании с нуля: как добиться успеха в бизнесе

С каждым днем все большее число россиян открывают для себя преимущества занятия собственным бизнесом.

Но что делать, если количество желающих постоянно растет, а свободных ниш остается меньше? В таком случае бизнес в сфере ЖКХ – оптимальный вариант.

Создание управляющей компании с нуля не потребует много времени и сил, а низкий уровень конкуренции в данном сегменте обеспечит высокую и стабильную прибыль.

Что такое УК?

УК – представляет собой организацию коммерческого характера, которая на основании договора с жильцами многоквартирных домов берет на себя обязанности относительно его технического и санитарного содержания. Компания выступает в роли посредника между потребителями и поставщиками услуг.

За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:

Домоуправление

  • Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
  • Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.

Принято выделять несколько видов компаний:

  • Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
  • Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
  • Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Кто может открыть управляющую компанию

Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:

Организационная форма

  • Юридическое лицо
  • ЗАО
  • ООО
  • АО
  • ФОП
  • МУП

Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:

  • Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
  • Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
  • Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц

Компании, где руководящие должности занимают лица, судимые за экономические преступления, или имеющие временный запрет на выполнение такой деятельности, не допускаются к управлению.

Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.

Документация для открытия

Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:

  • Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
  • Устав компании

    Требуемый пакет документов

  • Протокол о проведении собрания о создании субъекта хозяйствования
  • Учредительный договор
  • Приказ о назначении руководителя
  • Гарантийное письмо от владельца помещения или договор аренды
  • Квитанция об оплате государственной пошлины

При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:

  • Обновленный Устав
  • Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
  • Протокол собрания о внесении изменений

На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.

Что нужно кроме документации?

Помимо бумаг, для начала работы в сфере ЖКХ потребуется начальный капитал, управленческая стратегия. При разработке политики работы учитывается формат услуг, которые будут предоставляться. В роли начального капитала выступают денежные средства или имущество эквивалентное сумме не менее чем в 20 000 рублей.

Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:

Найм диспетчеров

  • Руководителя
  • Главного инженера
  • Аттестованных специалистов
  • Техперсонал
  • Диспетчеров

Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.

Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение – размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.

Важное организационное мероприятие – получение поддержки от жильцов тех домов, которые планирует обслуживать компания. Осуществляется это путем проведения агитационных бесед уполномоченными лицами или руководителями. Такая мера формирует положительный имидж компании и репутацию.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:

  1. Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
  2. Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
  3. Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.

    Управляющая компания

  4. Получение лицензии на право открытия. С 2015 года лицензирование считается обязательным для ЖКХ. Оформляется бумага в отделении Госжилнадзора на основании принятого решения комиссии субъекта РФ. Лицензия носит бессрочный характер, но имеет территориальное ограничение. Она действует только в том муниципальном образовании, где была получена. Дополнительно предусмотрено правило: один дом – одно разрешение. Эта мера необходима для предотвращения нечестной конкуренции.
  5. Оборудование офиса, формирование штата, приобретение расходных материалов. Штат должен быть сформирован, а оборудование приобретено еще на подготовительном этапе. После определения количества домов, с которыми будет работать управляющая компания, закупаются расходные материалы и оборудование.
  6. Заключение договора с жильцами. Вопросы, касающиеся выбора или смены управляющей компании, решаются на общем собрании жильцов дома. При принятии жильцами положительного решения устанавливается порядок управления домом, а также проведения собраний (в очной или заочной форме). На основании норм, закрепленных в ЖК РФ, с каждым владельцем квартиры компания заключает договор, на основании которого возникают взаимные права и обязанности. Соответствующие положения закреплены в статье 162. Заключение такого договора согласно статье 445 ГК РФ признается обязательным. Кроме основных данных, в договоре об оказании услуг оформляется приложение. Оно включает в себя: данные об общем имуществе дома, перечне обязательных работ и услуг, плата за содержание жилого сооружения и проведение ремонтных работ, порядок определения ежемесячной платы.
  7. Оформление договорных отношений с поставщиками услуг. После заключения договора с жильцами и принятия технической документации, компания заключает договор с водоканалом, энергонадзором, предприятиями, утилизирующими мусор и другими поставщиками услуг.
  8. Создание сайта компании, внесение данных в ГИС ЖКХ. Это заключительный этап, носящий информационный характер. На сайте размещается основная информация об организации, а также отчеты о ее деятельности, новости и текущие изменения в работе.

Как привлечь клиентов

Новички в сфере домоуправления, которых интересует создание управляющей компании с нуля, часто сталкиваются со сложностями в убеждении потенциальных клиентов. Таким фирмам проще выйти на рынок в роли филиала известной компании.

Исследование ряда аналитиков показывает, что наименее выгодный сектор для такого бизнеса – хрущевки, в которых проживают люди старшего поколения.

Они не хотят внедрять новшеств, а потому до них нужно доносить выгоды и преимущества ОСМД. В то же время затраты на содержание таких домов превышают прибыль от них.

Наиболее перспективные для этого бизнеса 14-этажные дома, новостройки и многоподъездные 9-этажки, в которых проживает более активное население.

Основные требования жильцов многоквартирных домов, как правило, заключаются в следующем:

Комфорт дома

  • Комфортные условия проживания
  • Безопасность
  • Чистота подъездов и придомовой территории
  • Стабильная работа коммуникаций (воды, света, газа, связи)
  • Оперативное решение проблем при их возникновении

Для того чтобы интересы собственников квартир были удовлетворены, и они отзывались о работе компании положительно, нужно:

  • Использовать исправное, безопасное, неуставшее оборудование для решения текущих задач.
  • Свести расходы на содержание и обеспечение дома до минимального уровня, при этом повысив их эффективность.
  • Следить за отчетностью. Доступ жильцов к информации о том, на что собираются и тратятся средства – залог доверия.

Управляющая компания в глазах собственников должна перенаправлять средства для оплаты коммунальных служб, защищать их интересы и устранять проблемные ситуации.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Процент рентабельности такого бизнеса не превышает 15%. Средний уровень доходности находится на отметке 5-10%. Это обуславливается низкими тарифами на содержание муниципальных квартир, минимальными зарплатами большинства владельцев жилья. Их основной оборотный капитал складывается из:

  • Платы за услуги содержания
  • Оплату текущих ремонтных работ

На практике это приводит к тому, что ряд организаций имеет перед поставщиками хроническую задолженность.

Основная прибыль в секторе ЖКХ основана на повышении тарифов, уровень которых не урегулирован в законодательстве и дополнительных видов деятельности. К ним относятся:

Рентабельность дела

  • Предоставление в аренду нежилых помещений
  • Партнерские площадки
  • Оказание услуг по ремонту для жильцов
  • Экономия на обслуживающих работах в сравнении с заложенной в документах стоимостью
  • Сдача мест под рекламу
  • Проведение части работ, относящихся к категории обязательных через собственные компании
  • Внедрение комиссий за посредничество
  • Использование энергосберегающих технологий

Расходы домоуправляющих основаны на:

Наиболее значимый экономический фактор, отражающийся на финансовом состоянии организаций – дебиторская задолженность жильцов. Ее взыскание возможно исключительно в судебном порядке, что иногда влечет за собой дополнительные расходы.

Некоторые аналитики отмечают зависимость уровня прибыльности этого бизнеса от количества обслуживаемых домов. Для получения реальной прибыли их должно быть не менее 5.

Можно ли купить готовый бизнес?

Торговые площадки в интернете предлагают купить готовую компанию по невысокой стоимости. Объявлений такого характера много, как и организаций готовых к продаже в различных регионах. Полный процесс получения разрешительных документов и регистрации компании занимает 3-3.5 месяца, а потому популярность готовых проектов только растет.

При приобретении готового бизнеса во внимание принимаются следующие факторы:

  • Финансовые показатели
  • Юридические данные
  • Бухгалтерская отчетность
  • Структура активов
  • Сформированность штата
  • Описание компании

Стоит обращать внимание только на те предложения, в которых лицензии на осуществление отдельных видов деятельности будут действовать еще несколько лет.

Стоимость бизнеса перед продажей рассчитывается при помощи доходного метода. В нем во внимание принимается соотношение чистой прибыли и ставки капитализации или, иными словами, рыночная стоимость к годовому доходу. Дополнительно на цену влияют:

Готовое дело

  • Положительная отчетность, подтвержденная документами
  • Полнота пакета документации
  • Известность названия и проработанного стиля
  • Репутация организации
  • Внедренные технологии
  • Выгодность предложения
  • Квалификация сотрудников
  • Тип, длительность, цена и количество договоров с клиентами

Большинство площадок предлагает использование специальных фильтров для поиска оптимального типа бизнеса. В расширенном варианте это до 20 параметров, но стоит ориентироваться на следующие:

  • Стоимость компании
  • Чистая прибыль и общий доход
  • Расходы на аренду
  • Форма собственности
  • Возраст бизнеса

После выбора подходящего объекта его проверяют на соответствие указанным данным. В сфере продажи и покупки компаний работают бизнес-брокеры. Для приобретения бизнеса с их помощью обращаются в специальные конторы или объединения и на основании указанных покупателем требований специалисты проводят подбор бизнеса. Дополнительно брокеры часто предлагают сопутствующие услуги:

  • Проверку документации
  • Аудит
  • Оценку объекта

На основании этих данных специалисты формируют оптимальную цену, на которую покупатель может опираться во время переговоров с собственником.

Создание управляющей компании с нуля – дело длительное и сложное, но при правильной организации и подходе к ведению бизнеса оно принесет своему владельцу стабильный доход без особых усилий и затрат.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/biznes/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii-s-nulya.html

О вашем праве
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: